Nasza Loteria NaM - pasek na kartach artykułów

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie? odc. 1 - 4

[email protected]
Rynek pierwotny czy wtórny Nowe czy z drugiej ręki? Czym kierować się przy wyborze? Minęły już czasy, kiedy kupowało się od dewelopera "dziurę w ziemi".

Rynek pierwotny czy wtórny

Nowe czy z drugiej ręki? Czym kierować się przy wyborze?
Minęły już czasy, kiedy kupowało się od dewelopera "dziurę w ziemi". Dzisiaj na rynku pierwotnym jest coraz więcej ofert kupna gotowych lub prawie gotowych mieszkań, a kupioną przestrzeń można dostosować do indywidualnych potrzeb klienta w trakcie realizacji inwestycji, często - w ramach ustalonej z deweloperem ceny. Zmianę koncepcji wprowadza się jeszcze przed przystąpieniem ekipy budowlanej do realizacji podziału przestrzeni, a przesunięcie ściany działowej nie wiąże się w tym przypadku z remontem (w przypadku starszych budynków - często również z koniecznością uzyskania pozwolenia na tak daleko posunięte zmiany).
Dlatego rynek pierwotny jest doskonałą opcją dla osób, które chcą mieć własny wkład w aranżację wnętrza. Możemy je ukształtować po swojemu, a przy tym powinna być brana pod uwagę jeszcze inna, niezwykle istotna kwestia. W przypadku nowego mieszkania - do jego wartości, branej przez bank pod uwagę przy ustalaniu wysokości kredytu, można doliczyć koszt wykończenia w standardzie "pod klucz". Kupując używane, które jest wykończone, ale i tak wymaga remontu, jesteśmy skazani na finansowanie go żywą gotówką...
Jest jeszcze jeden ważny aspekt tego wyboru: jak się będziemy czuć w mieszkaniu, w którym ktoś mieszkał przed nami? Każdy ma wyobrażenie o tym, jak powinien wyglądać jego azyl. A jeżeli poprzedni właściciele pozostawili po sobie stare, niemodne płytki lub nielubiane przez nas tapety na ścianach? Jeżeli jesteśmy nawet w stanie zaakceptować je - to jeszcze pozostaje jakaś taka nieufność wobec nienowej, za to solidnie obudowanej wanny... Po prostu - nie każdy lubi używane rzeczy, nie wszyscy są entuzjastami second handów!
Tutaj warto przyjrzeć się cenom na naszym dziwnym, często nienadążającym za aktualnymi trendami, a targanym skrajnościami i przez to niejednorodnym rynku mieszkaniowym. Mogłoby się zdawać, że - tak jak w przypadku samochodu - czym mieszkanie starsze, tym tańsze. Tymczasem na cenę nieruchomości ma wpływ tak wiele czynników, że wiek nie jest aż tak istotny. Tymczasem zdarzają się sytuacje, gdy kilkunastoletnie mieszkania są dużo droższe niż te prosto spod kielni. Zwolennicy takiego wyboru argumentują, że w bogatej ofercie rynku wtórnego łatwo dzisiaj wybrać mieszkanie odpowiadające naszym wymaganiom. Jednak taki sposób myślenia pomija niezwykle istotne zagadnienie: przeciętny Kowalski może sprawdzić stan zadłużenia sprzedającego mieszkanie, ale już do oceny stanu finansowego np. spółdzielni mieszkaniowej, w której się ono znajduje - powinien zaangażować biegłego księgowego...
Z kolei w przypadku starych kamienic czy mieszkań odkupionych przez obecnych właścicieli od gminy - ocena ich stanu prawnego też nie jest prosta (konieczne jest ustalenie, czy osoba sprzedająca jest rzeczywiście właścicielem, czy ktoś inny ma prawo do dysponowania mieszkaniem, a w grę wchodzą np. służebność osobista, prawo dożywotniego zamieszkania itp.). W obu przypadkach pomijana jest z reguły niezwykle istotna sprawa - ocena stanu technicznego całego budynku, nie tylko konkretnego lokalu.

Sprawdzamy dewelopera

W warunkach rynkowej recesji kluczowym zagadnieniem jest sprawdzenie wiarygodności firmy, której zamierzamy powierzyć swój los i pieniądze.
Najłatwiej jest sprawdzić spółki handlowe. Informacje czerpiemy przede wszystkim z Krajowego Rejestru Sądowego. Podstawowe dane rejestrowe dostępne są w Internecie, np. w wyszukiwarce podmiotów wpisanych do KRS, znajdującej się na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości (www.ms.gov.pl, zakładka "Rejestry i ewidencje"). W sądzie rejestrowym można natomiast poprosić o akta rejestrowe danej spółki (na ich podstawie można ustalić osoby uprawnione do reprezentacji, a więc m.in. do zawierania ważnych umów deweloperskich w imieniu firmy, powinny się tam znajdować także coroczne sprawozdania finansowe dewelopera).
W rejestrze można też sprawdzić, czy w stosunku do spółki nie została ogłoszona upadłość bądź otwarta likwidacja. Warto również upewnić się, że nie ma wpisów dotyczących objętych egzekucją zaległości podatkowych lub celnych , lub czy komornik nie zajął części kapitału na poczet ależności względem ZUS.
Kolejną istotną kwestią jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości: należy się upewnić, czy firma sprzedająca dom lub mieszkanie jest właścicielem gruntu, na której realizowany jest dany projekt i czy legitymuje się prawomocnym pozwoleniem na budowę. Adnotacja o ostateczności ww. decyzji zamieszczana jest na dokumencie decyzji przez organ administracyjny, który decyzję tę wydał.
Te - bardzo istotne - informacje, powinny znaleźć się w projekcie umowy (ze wskazaniem numeru księgi wieczystej, prowadzonej dla danej nieruchomości, pod którym można sprawdzić jej aktualny stan prawny). Dobrze, jeżeli w umowie znajdzie się zapewnienie dewelopera, że grunt nie jest obciążony prawami osób trzecich i będzie wolny od obciążeń również w momencie przeniesienia własności mieszkania.
Nadal jednak część poszukujących nowych mieszkań woli je wcześniej, nie czekając końca inwestycji, a to z uwagi na atrakcyjną lokalizację, odpowiedni układ, duży taras czy aktualną promocję dewelopera. W takim wypadku najbezpieczniejszym jest notarialna umowa, zobowiązująca dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu i przeniesienia prawa jego własności na nabywc ( tzw. umowa deweloperską, o której mowa w art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).
Ryzyko związane z nabyciem nowego mieszkania od dewelopera praktycznie nie istnieje, a na pewno jest minimalne, jeżeli przedmiotem transakcji jest już gotowy lokal. Wówczas wystarczy jedna umowa w formie aktu notarialnego, ustanawiająca odrębną własność lokalu i przenosząca to prawo na klienta.
Jednak oficjalne informacje nie dadzą odpowiedzi na bardzo istotne pytania, czy deweloper dotrzymuje terminów - np. wydania kluczy, przeniesienia własności , a tym bardziej - czy w mieszkaniach nie ma usterek, wymagających poważnych napraw. Warto znowu poszperać w Internecie oraz przeprowadzić własny wywiad wśród osób, które wcześniej skorzystały z oferty tej samej firmy.

Gwarancja i rękojmia

Mieszkanie to specyficzny, a przede wszystkim drogi, towar. Jednak sama transakcja kupna-sprzedaży pod wieloma względami nie różni się od kupienia pary spodni w sklepie! Tym bardziej warto się zastanowić nad wyborem: nowe czy używane…
Zwolennicy tej drugiej opcji tak argumentują swój wybór: w okresie dotychczasowej eksploatacji wszystkie wady mieszkania, usterki i niedoróbki, już się ujawniły. Jednak nie mamy żadnej gwarancji, że zostały prawidłowo usunięte, a nie tylko ukryte pod szpachlą!
W przypadku, gdy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym, od dewelopera - wiadomo, że jeśli ujawnią się jego wady - zawsze możemy żądać napraw nie tylko w ramach gwarancji, ale również rękojmi. Warto wiedzieć, czym różni się rękojmia od gwarancji.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, wykonawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne obiektu. Zgodnie z art. 556 par. 1 kodeksu cywilnego rękojmi możesz się domagać np., gdy:
dom (mieszkanie) nie spełnia swoich funkcji, np. budynek grozi zawaleniem albo ma dach tak nieszczelny, że deszcz kapie ci na głowę.
"Rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego", np. deweloper deklarował, że dom będzie ogrodzony murem z kamienia, a jest siatka.
w mieszkaniu (domu) brakuje jakichś elementów, np. drzwi wewnętrznych, które według umowy być powinny.
Na mieszkanie (dom) kupione od dewelopera (spółdzielni) lub zbudowane przez tzw. generalnego wykonawcę przysługuje ci trzyletnia rękojmia (od daty odbioru budynku). Obejmuje ona jednak tylko konstrukcję budynku. Natomiast na wykończenie mieszkania, jeżeli to również było przedmiotem umowy z dewe-loperem (np. ułożenie płytek w łazience czy parkietu w pokoju), przysługuje ci tylko przez rok (od daty wykonania usługi).
Jeżeli wada ma "charakter istotny", tzn. lokal jest tak źle zbudowany, że nie da się w nim mieszkać (np. ściany się rozchodzą), w ramach rękojmi możesz zażądać wymiany mieszkania na nowe. Możesz też odstąpić od umowy i domagać się zwrotu wpłaconych pieniędzy (ale, UWAGA, już w umowie kupna-sprzedaży musisz zastrzec, na jakich zasadach!).
W przypadku wad istotnych domagaj się ich usunięcia w okresie 14-30 dni. W przypadku "wady nieistotnej" musisz wyznaczyć wykonawcy termin (7-14 dni), w jakim powinien wadę usunąć. Po jego upływie wolno ci nie przyjąć naprawy. Nie możesz jednak odstąpić od umowy, lecz jedynie żądać od wykonawcy obniżenia wynagrodzenia. Sprawy o dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi rozstrzyga sąd cywilny.
Gwarancja jest dobrowolna i jako taka, UWAGA, musi być zapisana w umowie. Bez tego nie będziesz się mógł domagać jej wykonania. Gwarancja to obietnica, że jeżeli (w czasie określonym w umowie) okaże się, że coś jest nie tak, to producent, sprzedający czy wykonawca dokona naprawy lub wymiany towaru na swój koszt. O długości gwarancji decyduje producent (w tym przypadku deweloper, ale zazwyczaj jest to rok).
UWAGA! Możesz (i powinieneś!) domagać się jednocześnie i rękojmi, i gwarancji.

Wybierz najlepszy towar

Wydaje się, że czas dużych inwestycyjnych zakupów na rynku nieruchomości minął. Teraz większość klientów stanowią osoby, które kupują po to, by zamieszkać. Świadczy o tym choćby struktura wiekowa. Program rządowy "Rodzina na swoim" zaktywizował przede wszystkim ludzi młodych. Kupują mieszkania, na jakie ich stać, a to oznacza, że dla większości z nich nie jest to wybór docelowy, że w momencie, gdy urodzą się dzieci, poprawi się zdolność kredytowa - będą chcieli zamienić je na większe. Dlatego tym bardziej warto patrzeć na mieszkanie jak na... towar. Co to znaczy?
Niedawno opublikowany został ranking samochodów, które najmniej tracą na cenie w miarę upływu lat. Może właśnie tak warto patrzeć również na nieruchomość? Kupić taką, na którą popyt nie spadnie.
Na rynku wtórnym przybywa coraz więcej mieszkań z rynku pierwotnego, wyodrębnił się nowy typ ofert tzw. "pierwotny rynek wtórny". Jednak i ta kategoria podlega podziałom. W najwyższej cenie są mieszkania położone w pobliżu centrum. W praktyce pośrednicy przyjmują, że są to nieruchomości w tzw. nowych plombach, które mają do pięciu lat. Niektórzy dodają, że w zależności od atrakcyjności i, przede wszystkim, ceny - za nowe można uznać mieszkania nawet do 8 lat.Takich nowych mieszkań na rynku wtórnym jest - w zależności od dzielnicy - od 2% do 5%. To towar luksusowy, a wyższe ceny wynikają nie tylko z komfortu i standardu, ale przede wszystkim z ich atrakcyjnej lokalizacji. Następne miejsce w hierarchii zajmują mieszkania nowe, w dzielnicach, w których stanowią one prawie 100% zabudowy. Na nie zapotrzebowanie jest (i będzie) największe.
- Dostrzegając, że "pierwotny rynek wtórny" stanowi coraz bardziej znaczący segment rynku wtórnego, postanowiliśmy jako pierwsi oddzielnie go sklasyfikować - mówi Mariusz Feliński, dyrektor ds. marketingu i analiz trójmiejskiej agencji PARTNERZY Nieruchomości. - Zdecydowaną większość lokali, kupionych w celach spekulacyjnych, sprzedano po dwóch latach od wybudowania, i to właśnie kryterium należy przyjąć za najważniejsze. "Pierwotny rynek wtórny" tworzą więc nieruchomości, które dopiero powstaną (i którymi spekuluje się na zasadzie cesji praw), oraz nowo wybudowane obiekty, które mają nie więcej niż dwa lata. Ich ceny wyraźnie się ustabilizowały po okresie spadków (a warto zauważyć, że to w tej grupie osiągano w okresie koniunktury największe zyski). W dobrej cenie są również mieszkania wybudowane w latach 90. i później. Pośrednicy zgodnie przyznają natomiast, że w PRL-owskich blokowiskach gwałtowna zwyżka cen nie wchodzi w grę.
W tej sytuacji warto zwrócić uwagę na jeszcze jedno, charakterystyczne dla rynku nieruchomości Pomorza, zjawisko. W sytuacji, gdy w innych regionach kraju nadal widać jeszcze trendy spadkowe cen na rynku pierwotnym, a podaż nadal ma przewagę nad popytem - na Wybrzeżu nowe mieszkania znikają z ofert najszybciej (podczas gdy w każdym z trójmiejskich osiedli z wielkiej płyty jest dzisiaj do sprzedania po kilkaset mieszkań). To kieruje uwagę nabywców na wspomniany "pierwotny rynek wtórny". Dlatego nawet dzisiaj, kiedy nadal rynek nieruchomości odczuwa skutki kryzysu - ciągle opłaca się kupować właśnie nowe mieszkania.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Jak działają oszuści - fałszywe SMS "od najbliższych"

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na pomorskie.naszemiasto.pl Nasze Miasto